一、背景

近年来，中国信托业在家族财富管理和资产服务领域的发展需求凸显，但长期以来缺乏信托财产登记制度支撑，成为制约信托业务创新的重要因素。2001年颁布的《中华人民共和国信托法》虽然确立了信托财产登记的要求，但20多年间一直未有配套制度落实，导致不动产等非现金财产难以直接置入信托。在实践中，不动产信托因无法在登记簿上标明信托属性，只能登记在受托人（信托公司）名下，与受托人自有财产无法区分，信托财产的独立性和风险隔离难以真正实现。这不仅影响信托财产的法律保护，也限制了信托服务民生功能的发挥。同时，中国居民财富约大部分集中于不动产，不动产信托需求旺盛，尤其是在养老保障、财富传承、特殊群体照护等领域成为“刚需”。

基于上述背景，国家层面近年密集部署信托财产登记改革。2023年11月，国务院在《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》中明确要求“在风险可控前提下，探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记机制”。北京作为国家金融改革先行示范区，积极响应，率先开展不动产信托登记试点，为信托财产登记“破冰”探路。2024年12月，北京市金融监管局会同北京市规划和自然资源委联合印发了京金发〔2024〕337号《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（以下简称“《通知》”）。该《通知》作为部门规范性文件，在全国首次以政策文件形式明确了不动产信托财产登记的适用范围、办理流程和相关要求。之后2025年1月，国务院办公厅转发金融监管总局《关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见》，再次强调建立健全信托财产登记制度，推动非资金信托财产登记落地。

根据《通知》，不动产信托财产登记是指委托人将国有土地上已有合法产权的不动产相关权利转移给信托机构，并向不动产登记机构申请将信托财产权利及其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。适用范围上，目前仅限北京辖区内的信托公司作为受托人，接受北京市行政区域内的不动产设立信托的情形。此外，《通知》对信托财产处置也作出原则性规定：信托财产的处置应按信托文件约定办理；因法院、生效法律文书或有权机关嘱托导致权属转移的，按有关规定执行。该《通知》自发布之日起试行一年，在试点期为制度完善预留了空间。

二、北京不动产信托登记的操作流程

根据《通知》，不动产信托登记采取“三步走”的标准流程：

（一）信托产品预登记 

不动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定 在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码、信托预登记完成通知书。 

（二）签订信托文件

委托人与信托机构共同签订信托文件，信托文件应明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托 财产管理、运用和处分等具体内容。

（三）办理不动产转移登记

委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出登记申请， 不动产登记机构根据契税完税(或减免税)凭证、信托文件、 中国信托登记有限责任公司出具的证明文件，办理不动产转移登记，并在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX。”

上述流程设计使信托财产登记标准化。特别是通过产权证附记标注信托产品名称，突破了以往登记系统无法体现信托关系的难题，实现了信托财产从登记层面对委托人和受托人固有财产的隔离。任何第三人在查询该不动产登记信息时，均能直观获知其为信托财产而非受托人自有财产。

三  全国首批不动产信托财产登记项目

北京率先完成了全国首批不动产信托财产登记项目，其中具有代表性的两个案例分别于2025年4月2日在通州区和昌平区落地，被称为不动产信托登记的“双首单”。下文对这两起案例的交易背景、信托架构等情况进行分析：

（一）通州区：“特殊需要家庭”不动产信托登记首例

2025年4月2日（世界自闭症关注日），通州区不动产登记中心为一位70岁的田女士成功办理了不动产信托财产登记，将其名下一套房产置入信托，用于其40岁自闭症儿子的终身照护保障。这是全国首例不动产信托财产登记试点案例，也是北京市落地的首个不动产信托登记项目。

案例背景：

田女士独子患有严重自闭症，生活无法自理。随着田女士年事渐高，她最担忧的是自己百年之后孩子的安置和生活保障问题。传统模式下，房产将作为遗产由儿子继承，但因儿子属限制民事行为能力人，无法独立管理大额财产，且监护人管理不善还可能引发财产侵占、家庭纠纷等风险。早在三年前田女士就曾尝试设立现金信托为儿子储备资金，但当时国内尚无不动产信托的渠道。直到北京不动产信托登记政策出台，她萌生了将房产直接纳入信托的想法。

信托架构：

信托委托人是田女士本人，受益人指定为其自闭症儿子，受托人为国投泰康信托有限公司，并特别聘请律师事务所（道可特律师事务所）担任信托监察人。信托财产为田女士名下位于通州的一处住宅房产。信托目的是用该房产为受益人提供居住场所、用未来房产处置后的资金为受益人支付终身照护费用。该信托的设立，将百万元级房产纳入信托保护，为自闭症患者的终身照护提供了稳定、受保护的经济来源。

（二）昌平区：“不动产+慈善+养老+传承”四位一体信托案例

与通州同期，北京昌平区不动产登记中心也于2025年4月2日完成了全市首单仓储类不动产信托财产登记。该案例由中国对外经济贸易信托有限公司（外贸信托）作为受托人，为一位王女士量身定制，将其名下一处物流仓储型不动产登记为信托财产，创新性地融合了“不动产+慈善+养老+传承”四位一体的信托服务模式。

案例背景：

王女士年近中年，王女士的物流仓储设施是重要的家庭资产，她希望借助信托机制，实现家庭财富传承与公益慈善相结合的目标。

信托架构：

信托委托人为王女士，受托人为外贸信托。该信托将仓储物业产生的收益按约定比例分配，其中50%的信托收益定向用于慈善捐赠，剩余部分专项用于老人赡养与子女教育。

效果与意义：

该案例开创了“不动产+慈善+养老+传承”相结合的新模式。通过信托机制，王女士不仅盘活了存量资产，也实现了养老规划、慈善捐赠、资产增值管理等多重目标，在信托框架下实现了“一份不动产，多种用途兼顾”。

结语

北京不动产信托登记试点作为我国信托制度的一项重大创新，展现出巨大的制度红利和应用前景。在短时间内实现了从无到有的突破，既创新了信托服务模式，又回应了民生现实需求。

未来还需要监管、立法、税务等多方协同发力，不断完善配套政策和操作细节。在积累更多实践案例、解决更多具体问题后，不动产信托登记制度有望在全国范围内推行，成为中国信托业服务实体经济和人民财富管理的又一重要工具不动产信托登记制度在不久的将来更加成熟完善，为实现“房产财富安全传承、养老有所依、公益可持续”保驾护航。