一、引言

住宅消防安全直接关系业主生命财产安全，物业服务企业作为小区公共区域消防管理的核心责任主体，其合规管理水平是防范火灾风险的关键防线。

实践中，因物业消防管理缺位引发的火灾事故屡见不鲜：2021年7月，上海某小区16号楼因住户不当使用电器引发火灾，居民杨某进入失火楼房后死亡。家属起诉时指出，物业公司存在消防控制室值班人员无证且业务不熟练、自动消防设施长期故障、消防栓无水、消防通道堵塞等问题，火灾发生后既未及时接收报警信号，也未启动救援和疏散措施，延误了救援。法院审理后认定物业公司未履行法定消防安全防范和保障义务，对杨某死亡存在重大过错，判决其承担20%的责任，赔偿死者家属各项损失共计约19.09万元。2024年4月，闵行一小区内一辆违规改装的电瓶车在集中充电点爆燃，火势蔓延烧毁9辆电瓶车和2辆机动车。受损汽车车主起诉索赔，并称小区消防通道被占用导致火势难控、损失扩大，物业公司需担责。物业辩称消防车可从其他入口快速抵达，保安也及时救火，已尽安全保障义务。闵行法院审理后认为，物业公司未及时发现并制止消防通道被占用的情况，在消防管理上存在明显疏失，最终判决其承担10%的赔偿责任。上述案例深刻警示了消防合规管理绝非形式主义。本文结合《消防法》等核心法规，明确物业消防法定职责与合规标准，拆解日常管理实操路径，为物业服务企业提供可落地的合规指引。

二、物业消防合规管理的核心法律法规依据

物业服务企业开展消防管理工作，需以现行法律法规为根本遵循，核心依据包括以下三类：

（一）基础性法律

《中华人民共和国消防法》是消防管理的根本大法，明确了 “预防为主、防消结合” 的方针，规定物业服务企业对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，及时消除火灾隐患。对违反规定的企业，可处五千元以上五万元以下罚款；造成严重后果的，还需承担民事赔偿甚至刑事责任。

（二）专门性规章

《高层民用建筑消防安全管理规定》（应急管理部令第 5 号）针对高层住宅特点，细化了物业消防职责，要求建立消防安全制度、明确管理机构和人员、定期开展巡查检测、组织消防演练等。《住宅物业消防安全管理办法》进一步明确物业对共用消防设施的维护责任、隐患排查流程和应急处置要求。

（三）技术标准规范

《建筑消防设施的维护管理》（GB 25201-2010）作为强制性国家标准，规定了消防设施巡查频次、检测要求和档案管理规范；《住宅物业消防安全管理》（XF1283-2015）则从行业规范层面，明确了自动消防设施维护保养、专项维修资金使用等实操要求。这些标准为合规管理提供了具体技术依据。

三、物业消防管理的法定职责与合规边界

（一）法定职责清单

根据相关法律法规，物业服务企业的消防管理职责可概括为 “设施维护、隐患排查、通道保障、宣传演练、应急处置” 五大核心，具体为：

1． 建立健全消防安全制度，拟订年度工作计划和保障方案，明确专门部门或人员负责消防管理；

2． 对共用消防设施、器材和消防标志定期检测、维护保养，确保完好有效；

3． 每日开展防火巡查，每月进行全面检查，及时制止并报告违规行为；

4． 保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，严禁占用、堵塞、封闭；

5． 督促业主履行消防安全义务，定期开展消防宣传教育；

6． 制定灭火和应急疏散预案，每半年至少组织一次消防演练；

7． 建立微型消防站，落实 24 小时值班制度，火灾发生时及时响应处置。

（二）合规核心边界

消防合规管理的关键在于 “不缺位、不越权”：一方面，不得擅自关停消防设施，不得放任火灾隐患存在，不得推诿维护责任；另一方面，无权对业主专有部分强制检查，制止违规行为时需采取合法方式，不得侵犯业主合法权益。

四、物业消防日常合规管理的实操路径

（一）设施维护：筑牢硬件防线

1． 建立设施电子档案，对消防栓、灭火器、烟感报警器等逐件登记，记录安装时间、检测结果、维修记录，实行 “红黄牌预警” 制度，对老化器材及时更换。

2． 制定《消防设施维保标准化手册》，明确不同设施的巡检频率、检查内容、合格标准（如消火栓每月查阀门密封性、每季度放水测试，标准为“水压≥0.15MPa、出水顺畅”），避免因员工经验差异导致维护不到位。

3． 严格执行维护频次标准：每日巡查消防设施外观，每周测试烟感报警器灵敏度，每月检查防火门闭门器性能，每季度联动测试消防水泵压力，每年委托专业机构进行全面检测并存档备查。

4． 规范故障处理流程，发现设施损坏立即组织维修，维修期间需采取临时防护措施并公示告知，因维修需停用系统的，须经消防安全责任人批准并确保安全。

（二）隐患排查：构建全流程闭环

明确巡查重点：聚焦疏散通道是否畅通、常闭式防火门是否关闭、电动自行车是否违规充电、楼道是否堆放易燃杂物等关键环节，参照应急管理部要求建立巡查清单；

建立“发现-劝导-报告”机制：对业主“飞线充电”、私拉乱接电线等行为，当场劝导制止；制止无效的，及时报告消防救援机构；

规范记录留存，每日填写《建筑消防设施巡查记录表》，对发现的隐患明确整改责任人和期限，整改完成后闭环销号，确保全程可追溯。

（三）通道管理：守护生命通道

划定消防车通道标识线和禁停区域，在显著位置设置警示标志，明确告知占用通道的法律后果；

加强车辆停放管理，实行 24 小时巡查，及时清理占用消防通道的车辆，对拒不配合的业主，可通过业主委员会协调或报警处理；

严禁在疏散走道、楼梯间、安全出口堆放杂物或设置障碍物，定期清理楼道内违规停放的电动自行车，按规定设置集中充电区并配备自动断电功能。

（四）宣传演练：提升应急能力

常态化开展宣传教育，在单元门厅设置消防隐患曝光栏，针对老年人、租房群体开展定向培训，通过实操教学提升业主灭火器使用和逃生面罩佩戴技能；

每半年组织一次消防演练，内容涵盖初期火灾扑救、疏散路线引导、特殊人群帮扶等实战场景，确保业主熟悉逃生路线和自救方法；

制定详细的灭火和应急疏散预案，明确微型站响应流程，确保初期火灾 5 分钟内可控，同时与消防救援机构共享小区消防设施图纸。

（五）应急处置：守住最后防线

消防控制室实行 24 小时双人值班制度，值班人员需持证上岗，每 2 小时记录一次设备运行情况，接到报警信号后立即核实处置；

微型站配备水带、灭火器等基础装备，建立 “接警核实 - 微型站出动 - 联动消防”的三分钟响应流程；

火灾发生时，立即启动应急预案，组织疏散引导员打开防火门、使用应急广播指引方向，提醒业主 “不乘电梯、低姿逃生”，同时及时拨打 119 报警并报告消防安全责任人。

五、物业消防管理合规启示

责任意识是前提：物业需将消防合规作为核心职责，摒弃 “重收费、轻管理”的理念，建立“全员参与、全程管控”的责任体系；

制度执行是关键：合规管理不能停留在纸面，需将巡查、维护、宣传等要求落实到日常工作，确保每一项制度都有人执行、有人监督；

技术赋能是支撑：推广智慧消防技术，可有效降低人为管理成本，提升隐患排查和应急响应效率；

多方协同是保障：加强与业主委员会、居委会、消防救援机构的联动，形成共治合力，才能真正筑牢消防安全防线。

六、结语

住宅消防合规管理是物业服务企业的法定责任，也是保障业主生命财产安全的核心使命。物业服务企业需以《消防法》等法律法规为依据，明确合规边界，落实设施维护、隐患排查、通道管理、宣传演练、应急处置等全流程要求，通过制度化、常态化、精细化管理，消除火灾隐患。同时，要从典型案例中汲取教训，不断提升合规管理水平，与业主共同构建 “小火不亡人、大火不成灾” 的安全居住环境。消防合规无小事，唯有恪尽职守、久久为功，才能真正守护好业主的家园安全。